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港区最大の超高級マンション「三田ガーデンヒルズ」
2023年9月22日 09:30
三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスは東京都港区の三田で建設中の分譲マンション「三田ガーデンヒルズ」の第2期販売を11月に開始する。これにあたっては予約制の事前案内会も開始しているが、今回、プレス向け内覧でモデルルームを見ることができたので、レポートをお届けする。なお、モデルルームは撮影禁止だったので、プレスリリースやオフィシャルの写真による解説になることをご了承いただきたい。
三田ガーデンヒルズってどんなマンション?
三田ガーデンヒルズは港区三田1丁目、旧逓信省簡易保険局庁舎の跡地を使った大規模マンションだ。超高層のタワーマンションを建てられないような立地だが、敷地の広さを活かした空間の使い方で、タワーマンション以上の上質な住環境を提供する高級マンションとなる。
分譲マンションとしては港区最大となる25,246m2の敷地面積に、最大階数14階の6棟のマンションが建設される。総戸数は1,002戸で一般販売対象が952戸、店舗が2戸。現在は建設中で、入居時期は2026年1月下旬の予定。
価格帯としては、平均坪単価で1,300万円程度とのこと。ボリュームゾーンは90m2前後とのことなので、坪単価1,300万円の90m2であれば約3.5億円。より豪華な仕様が多いPARK MANSION棟は、坪単価1,700万円程度になるという。
敷地は大雑把に150m四方くらいの広さがあり、その敷地の四方に板状棟のNORTH HILL棟、EAST HILL棟、PARK MANSION棟、WEST HILL棟が中庭を囲むように建つ。このほかに南東にはタワー状のSOUTH HILL棟、東側には長屋状のVILLA棟が建つ。
4つの板状棟に囲まれた敷地中央は、ラウンジやミニストアなどの共用施設があるが、これらの共用施設の屋上も緑化され、上から見れば全体が緑化された中庭となる。この共用施設のさらに下には駐車場が作られる。駐車場は合計で平置き58台、機械式468台。
三田ガーデンヒルズの敷地は小高いエリアにあるが、敷地は北と東に向かって下るようになっている。そのため、三田ガーデンヒルズの建物配置は、平面にも広がりがあるが、元の地形の起伏を活かした高低差も設けられている。南側中央のグランドエントランスを地上1階の基準階とすると、南東部のエントランスやVILLA棟は地下1階、北西のエントランスは地下2階にあり、中庭の屋上緑地は2階に相当する。
3駅3路線が徒歩圏の都心立地だが静かで広々とした周辺環境
三田ガーデンヒルズの周辺には、都営大江戸線と東京メトロ南北線の麻布十番駅が徒歩7分、都営大江戸線の赤羽橋駅が徒歩10分、都営三田線の芝公園駅が徒歩12分の距離にあり、3駅3路線の地下鉄が利用可能となっている。山手線内の南東部に位置するため、大手町や新橋、六本木、永田町などのオフィス街にもアクセスが良い。
このほかにもJR田町駅も徒歩17分程度の距離となるが、それ以外のルートだとJRへのアクセスはやや悪い。なお、敷地が広いため、どのエントランスから出入りするかによって所用時間は変わる。
第二種住居地域で第一種文教地区にも指定されている。交通量の多い大通りには面していないので、都心としてはやや静かな環境となるが、一方で商業施設が少ないため、買い物や外食となると徒歩圏では選択肢が限られるエリアでもある。
東側は区立赤羽小学校と都立三田高校、西側は寺と墓地、南側は広い庭園のある綱町三井倶楽部が隣接する。いずれも低層建築ばかりなので、広い視界が確保しやすい。
一方で北側には住友不動産麻布十番ビルやシティタワー麻布十番があり、さらに西側は見た再開発事業が進んでいるため、北から北西にかけてはやや視界が悪くなる。
ZEH Oriented仕様で創エネ性能もあり
全戸がZEH Oriented仕様となっている。ZEH Orientedは発電量を差し引いた電力消費を通常から20%以上減らすという、ZEHの完全準拠が難しい都市部向けの仕様。エアコンや断熱などの省エネ効率により、ZEH Orientedの取得を予定している。また、太陽光発電や燃料電池発電、重油や都市ガスによる発電機も備え、停電時には共用部および専有部への電力供給を行なえる。
豪華で幅広い共用施設
共用部の施設としては、会員制のジム・プール、ゴルフレンジ、スパ、サウンドスタジオ、ワークスペース、カフェラウンジ、キッズルーム、バーベキュースペース付きのゲストハウス、ミニストア、バー、レストラン、幼児教室などが計画されている。こうした共用施設の総面積は約3000m2を計画。
有名レストランの食事が定期的に入れ替わるキュレーションレストランも提供される。コンシェルジュサービスでは帝国ホテルと提携の予定。帝国ホテルのバーテンダーによるバーサービスやバレー、ポーター、ドアマンなどのフロントサービスが提供される。
三田ガーデンヒルズのフラッグシップ棟とも言えるPARK MANSION棟のエントランス部は、ファサードに旧逓信省簡易保険局庁舎が再現され、内部のロビーなどにも旧建物から取り外したステンドグラスなどの部材が使われている。そのため、最新のマンションでありながら、歴史のあるホテルのような風格も備えていることが特長となっている。
豪華な基本仕様。カスタマイズメニューも豊富
住戸の専有面積は29.34〜376.50m2、1R〜4LDKと幅広く揃えられる。
ベースとなるベーシックプランに無償のスタイルセレクトや有償のオプションを加えてカスタマイズすることが可能で、今回公開されたモデルルーム2部屋はいずれも間取りを含めて大きくカスタマイズされていた。
たとえば110.02m2の「E-110Aw type」のモデルルームでは、ベーシックプランでは3LDKのところを2LDKとし、寝室とLDKを広くしている。
ベーシックプランでの仕様も比較的豪華で、たとえばE-110Aw typeはベーシックプランでも、浴室は1620サイズで、壁や床のタイル貼りが無償のスタイルセレクトに含まれている。
ベッドルームとLDKのあいだには可動間仕切りがあり、すべてのつなげて使うこともできる。中央のベッドルームは狭く仕切ることも可能で、可動間仕切りはすべて壁に収納することもできる作りだ。
また、ベランダに面した窓は、FIX＋開き戸の構成からFIX＋引き戸に変更されている。窓は奥行きのある特殊なサッシが使われているが、これにより、窓のある面も仕切れるようになっている。
水回りでは浴室はサイズは同じものの、方向が90度回転させられていて、洗面台の位置も変更されている。このように制限はあるものの水回りの位置などを変更することも可能になっている。
255.68m2の「PM-255A type」のモデルルームは、ベーシックプランでは 3LDKのところを1LDKへと大きく間取り変更している。
キッチンの位置を移動してリビング・ダイニングを広げるとともにキッチンも作業カウンターや鉄板焼きカウンターを追加している。ベッドルームが減った分は、プライベートダイニング、サウナとプライベートジムを追加している。また、ベーシックプランでは浴室が2つ、トイレが3つあるが、浴室とトイレを減らし、浴室はシャワーブースも備えるかなり広いものに変更されている。
このように、普通の分譲マンションでは入っていないような設備もオプションで追加できるようになっている。もちろんいろいろな制限はあるし、コストもかかるわけだが、注文住宅に近いことが可能だ。
ベーシックプランやそれにカスタマイズを加えたメニュープランの例は、三田ガーデンヒルズのスペシャルサイト上でも公開されている。そちらでは一部の部屋で有償メニューとして全館空調を導入したプランも案内されている(通常は天井カセットエアコン)。全館空調の場合、1m四方程度の機械室が必要となる。
また、ベランダに設置するガス給湯器をエネファームに変更するオプションも紹介されている。エネファームは都市ガスから化学的に電気を取り出す家庭用燃料電池で、電気料金を下げられるだけでなく、停電時もガス供給があれば電気が使えるメリットもあり、炭酸ガスも排出しない。
一部の部屋では、「家事サポートプラン」というものも提供される。このプランでは、プライベートエリアと家事エリアを分割し、それぞれ行き来できないように施錠できるようにすることで、ハウスキーパーが部屋に入りやすくなっている。